ОПТИМИЗАЦИЯ СУЩЕСТВУЮЩИХ ЗДАНИЙ

Эффективная оптимизация уже существующих объектов недвижимости приобретает все большее значение. Это, одновременно, и вызов, и шанс: без целенаправленной стратегии и чёткого плана неудача почти запрограммирована заранее. С другой стороны, имеется уникальная возможность приступить к активному формированию будущего скрытого в здании.

Как обстоят дела с нашими существующими объектами недвижимости?

Cегодня владельцы существующих объектов недвижимости сталкиваются со многими проблемами. В первую очередь, их тревожат слишком высокие затраты, снижение дохода с аренды и, как правило, более низкая функциональность старых зданий. Причиной часто является состояние самого здания, а также стремительно изменяющийся рынок труда, который постоянно ставит новые задачи.

В отношении необходимых мероприятий участники рынка предпочитают экологически сбалансированные подходы к решениям. Требуется также их рентабельность, как и их соответствие балансу и счету прибыли и убытков. Проблема требует комплексного подхода, одновременно становятся все более популярными экономные проекты: экономичный, экологичный и функциональный – таким должен быть не только результат, но и путь к нему.

На этом фоне востребованы профессионально обоснованные стратегии, соответствующие требованиям конкретного владельца существующих объектов недвижимости. Стратегически ориентированное управление является основополагающим, если речь идёт о проектировании выгодной реализации.

Часы объекта недвижимости – в какой фазе находится моё здание?

Стоимость здания зависит от его возраста и состояния. Знание того, на каком этапе жизненного цикла находится объект недвижимости, предоставляет сведения, необходимые для экономической оптимизации. Для этого можно ориентироваться по циферблату часов, где стрелка бежит направо к двенадцати. Возраст здания отсчитывается следующим образом:

Фаза комфорта – можно расслабиться

При условии профессиональной реализации проекта и устранения недостатков в первые годы здание характеризируется минимальными затратами на техническое обслуживание и хорошей арендуемостью.

Фаза доходности – внимательное наблюдение

Через несколько лет здания закрепились на рынке и имеют высокую доходность. Одновременно из-за инфляции снижается процентная нагрузка, более высокая арендная плата позволяет рентабельно погашать долги. С другой стороны, уже в этой фазе следует внимательно следить за рынком и развитием «второй арендной платы».

Увеличить

Поменять фазу – быстрое реагирование

Теперь объекты недвижимости прошли пик своей рентабельности, однако ещё приносят прибыль. Все же, уже снижаются суммы арендной платы, первые арендаторы покидают здание. Нередко владельцы получают новые, требующие высоких затрат предписания, например, о противопожарной защите.

Критическая фаза – немедленно спасать

Здания в последней фазе жизненного цикла, как правило, не соответствуют требованиям времени с точки зрения энергопотребления. Для своих владельцев они становятся финансовым бременем. Арендаторы съезжают, последующая сдача в аренду едва ли возможна.

Практика показывает, что рассмотренный выше ход вещей необратим. Поэтому оптимизация означает перевод часов объекта недвижимости назад.

Обмен информацией: основа для консалтинга и анализа

Для правильной стратегии оптимизации очень важно актуализировать и обобщить имеющиеся у клиента знания в области недвижимости. Основой этого является интенсивный обмен между сторонними консультантами и всеми отделами владельца недвижимости, занимающимися вопросами недвижимости, например, отдел управления активами и недвижимостью или отдел строительства. Только эти отделы имеют доступ к информации, с помощью которой можно выполнить целенаправленную санацию.

Поэтому нашим консультантам требуется, в первую очередь, отслеживать различные перспективы. Совместно с отделами клиента они обеспечивают организационное планирование, коммерческо-экономическое и техническое обоснование, а также реализацию всего проекта.
Поток информации в ходе этой ранней консалтинговой фазы идёт в обоих направлениях. При вынесении решения главными факторами являются представления и цели владельца недвижимости.

Прочая информация о конкретных методах анализа, подходах к оптимизации и возможностях реализации будет предоставлена Вам в личной беседе.